天友研發(fā)部 | 2021年，從對(duì)濱城規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新初探開始！
2020年末天津市規(guī)劃局接連在網(wǎng)站上發(fā)布（濱海新區(qū)）關(guān)于就《關(guān)于推進(jìn)濱海新區(qū)城市更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》以及（濱海新區(qū)）關(guān)于就《關(guān)于加強(qiáng)濱海新區(qū)民用建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新的指導(dǎo)意見（試行）（征求意見稿）》。
天友研發(fā)君第一時(shí)間連線天津市規(guī)劃局濱海新區(qū)分局詳細(xì)咨詢指導(dǎo)意見的具體內(nèi)容，得到耐心的解答，謹(jǐn)此致謝!
接下來，研發(fā)君就和大家逐條聊聊與設(shè)計(jì)聯(lián)系度更高的創(chuàng)新指導(dǎo)意見。
01
解讀：
1、如何確定地塊屬于規(guī)定范圍內(nèi)？
城市更新范圍在文章開頭提到的城市更新試點(diǎn)工作指導(dǎo)意見中明確。
城市更新范圍：濱海新區(qū)范圍內(nèi)（含管轄的開發(fā)區(qū)飛地）的舊工業(yè)園區(qū)、舊城區(qū)、軌道交通站點(diǎn)周邊、海河發(fā)展軸線兩側(cè)等四類區(qū)域。
試點(diǎn)范圍：經(jīng)開區(qū)東區(qū)、高新區(qū)（華苑片區(qū)、海洋片區(qū)）、杭州道街（洋貨市場周邊）、胡家園街（華北陶瓷市場周邊）、大沽街（大沽化地區(qū)）
具體地塊是否屬于軌道站點(diǎn)周邊的城市更新項(xiàng)目建議與規(guī)劃相關(guān)部門確認(rèn)。
2、指標(biāo)優(yōu)化和修正表怎么正確理解？
基準(zhǔn)值與修正值表各5行，但非行與行之間一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。如低層（1-3層）用地按上限比例40%-50%混合用地并在底部設(shè)置三層兼容性設(shè)施，容積率、密度、建筑高度都按上限調(diào)整。
3、按比例混合用地，指標(biāo)修正后貨值會(huì)變高嗎？
研發(fā)君以4公頃用地、出地頻率最高的幾種容積率分別按居住項(xiàng)目計(jì)容建筑面積6%和50%比例混合用地進(jìn)行了測算。
結(jié)論：建筑高度獎(jiǎng)勵(lì)較多，拉高拍低后多層比例增加，貨值提高。其中高層Ⅰ類洋房比例的變化最明顯，但應(yīng)注意國標(biāo)限高為80m。
02
新加坡Kampung Admiralty
解讀：
1、適用范圍：
鄰近重要景觀區(qū)域、可在合理情況下設(shè)置露臺(tái)。
2、露臺(tái)設(shè)置要求：
露臺(tái)應(yīng)位于公共部位，不得通過潛伏設(shè)計(jì)為封堵、增加面積、改變使用性質(zhì)預(yù)留條件。
研發(fā)君認(rèn)為公建項(xiàng)目特別是商業(yè)項(xiàng)目在室外公區(qū)設(shè)置露臺(tái)、退臺(tái)的實(shí)用性和溢價(jià)效果更加理想。
03
解讀：
1、適用范圍：
濱海新區(qū)所有建設(shè)項(xiàng)目
2、提示：
利用坡頂做閣樓可使頂層溢價(jià)。但應(yīng)注意坡屋面建筑高度為建筑室外設(shè)計(jì)地面至其檐口與屋脊的平均高度，增加坡屋面可能需要降層或降低層高保證建筑高度不超限值。以限高27m為例：
3、常見坡屋頂形式獎(jiǎng)勵(lì)政策對(duì)比分析：
形成建筑空間的坡屋頂面積計(jì)算原則——《建筑工程面積計(jì)算規(guī)范》
04
解讀：
① . 符合上述架空平臺(tái)（一）（二）條的架空層給予不計(jì)容不計(jì)密度的獎(jiǎng)勵(lì)。不符合的應(yīng)按國標(biāo)和地標(biāo)要求執(zhí)行。
《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》3.0.7規(guī)定架空層結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上計(jì)全面積；《天津市建筑工程規(guī)劃管理技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》7.3.1.4架空層凈高小于2.2m計(jì)密度。
② . 鼓勵(lì)架空平臺(tái)頂部綠化，覆土厚度1m可全部計(jì)入綠地率。
③ .（三）~（五）條具有連續(xù)性，應(yīng)統(tǒng)一考慮。沿街界面內(nèi)退形成的公共空間面積×1.2為架空層下可做停車的面積，可減少地下停車面積。且此區(qū)域停車應(yīng)按比例做一部分社會(huì)公共停車位。
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06
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解讀：
1、設(shè)置套內(nèi)共享空間獎(jiǎng)勵(lì)：
頂層戶型可利用坡屋面或局部客餐廳通高形成高大通透的共享空間，僅計(jì)算一層建筑面積。
2、提示：
12F及以下必須設(shè)置太陽能熱水系統(tǒng)，建筑屋面需要布設(shè)備機(jī)房、太陽能集熱器。
頂層共享設(shè)置位置不應(yīng)打斷屋面的連續(xù)性影響檢修。
橫廳、方廳共享空間感受更佳，但占據(jù)南向屋面，太陽能集熱器如布置在通高部分屋面上會(huì)影響立面效果。
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目前指導(dǎo)意見（征求意見稿）還在公示階段，實(shí)施時(shí)間不確定。希望通過這篇內(nèi)容，幫助那些處于未報(bào)規(guī)階段或未來有濱海新區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)商和設(shè)計(jì)小伙伴兒們提供一些設(shè)計(jì)思路，厘清設(shè)計(jì)方向。
當(dāng)然，很多內(nèi)容還需要結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目深入研究，未來我們也會(huì)繼續(xù)探索，做最專業(yè)的產(chǎn)品與技術(shù)研發(fā)……
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封面：攝影師Delone
