天友研發(fā)部 | 小戶型，正在成為——“硬通貨”
01
戶型怎么就“小”了呢？
?疫情影響：
疫情期間，當(dāng)你提著行李被房東拒之門外時(shí)，你還會(huì)相信租房可以過一生嗎？
是不是心里暗想——金窩銀窩不如我的小窩！
“房產(chǎn)證就是通行證”雖然只是個(gè)案，但也讓無房一族的安全感、歸屬感受到了前所未有的沖擊。
另外據(jù)統(tǒng)計(jì)表明：受疫情影響，潛在購房客群的購房熱情和購房信心受到很大影響。
一方面人們對(duì)于后疫情時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿顧慮，避險(xiǎn)情緒加重；
另一方面因疫情影響家庭收入，部分購房者不得不調(diào)低購房預(yù)算。
面積小、總價(jià)低的小戶型成了住宅市場(chǎng)的香餑餑。
?客群變化：
如今90后、95后年輕一代已經(jīng)成為首置購房的主力人群。
對(duì)于尚處事業(yè)起步階段的年輕人來說，儲(chǔ)蓄率低、超前消費(fèi)、追求生活品質(zhì)是一種普遍現(xiàn)象，購房資金主要靠父母資助。
在高昂的房價(jià)下，年輕人不想因?yàn)榉抠J壓力而過多的降低自己的生活品質(zhì)。
面積小、總價(jià)低的戶型更加受年輕人的青睞。
?規(guī)范更新：
新版《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》新增“人均住宅用地面積最大值”控制指標(biāo)。
直接導(dǎo)致了新建樓盤的平均戶型面積偏小，由此對(duì)傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品選型、戶型面積產(chǎn)生很大限制。
營銷菌在確定戶型面積時(shí)再不能像以前那么任性了。
這個(gè)問題觸發(fā)了研發(fā)菌的強(qiáng)迫癥，為了一探究竟，我們分別對(duì)Ⅱ、Ⅵ類氣候區(qū)各容積率情況進(jìn)行了模擬計(jì)算，推算出不同容積率下戶均面積最大值。
結(jié)果表明：出地頻率較高的1.2、1.6、2.0等容積率，最大戶均面積僅90多平米。
導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)出現(xiàn)被動(dòng)縮小戶型面積的情況。
02
小戶型設(shè)計(jì)原則與方法
一、戶型設(shè)計(jì)緊扣目標(biāo)客群
“拋開客戶需求和面積限制談戶型都是耍流氓”
那么哪些客群會(huì)選擇小戶型呢？
研發(fā)菌結(jié)合策劃部門對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了深度的調(diào)研和分析。
最終歸納出幾類可能會(huì)購買小戶型的目標(biāo)客群：
通過研究不同客群的生活習(xí)慣，能夠判斷出目標(biāo)客群對(duì)不同空間的需求程度以及敏感程度。
以使用頻率最高的客廳為例，不同客群對(duì)客廳的需求可能完全一不樣。
一個(gè)直擊靈魂的問題：年輕的你有多久沒看電視了？
我們以為的客廳是這樣用的
年輕人的客廳是這樣用的
有娃之后的客廳。。。。
對(duì)于小戶型的客廳設(shè)計(jì)，更應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，考慮空間的可塑性和不同使用場(chǎng)景下的空間需求。
二、好鋼用在刀刃上——適當(dāng)取舍、優(yōu)先滿足客戶核心訴求
緊湊戶型的優(yōu)點(diǎn)在于面積小、總價(jià)低。同時(shí)缺點(diǎn)也在于面積小，功能空間不能做到盡善盡美，所以要把有限的資源集中在客戶的核心需求上。
針對(duì)不同的客群有針對(duì)性的進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)。
三、平面、空間——兩手抓，兩手都要硬
通過對(duì)不同房間所承載的功能和相應(yīng)工學(xué)尺度全面的梳理，結(jié)合精裝強(qiáng)化戶型“空間設(shè)計(jì)”。
比如：小戶型空間相對(duì)緊湊，在戶型設(shè)計(jì)時(shí)要為后期可能的空間改造升級(jí)預(yù)留條件。
室內(nèi)公共空間盡量做輕質(zhì)墻體，避免剪力墻對(duì)后期改造產(chǎn)生限制。
另外，緊湊戶型主要解決空間限制和使用需求的矛盾，儲(chǔ)物空間往往不足。
在臥室設(shè)計(jì)中，按慣性思維往往：衣柜、床、電視柜無敵三件套安排，但是“無敵三件套”真的能滿足客戶的使用需求嗎？
我們發(fā)現(xiàn)，開間＞3500mm的臥室常常存在空間利用效率不高的問題，此時(shí)如果結(jié)合衛(wèi)生間干區(qū)布置，調(diào)整臥室門位置，即可在主臥形成整墻衣柜空間。
儲(chǔ)物空間瞬間提升一個(gè)量級(jí)！
四、突出設(shè)計(jì)亮點(diǎn)
面積小、總價(jià)低是緊湊戶型的必要條件。如果在有限的面積條件下還能有鮮明的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)，為客戶提供意料之外小驚喜，那么戶型的競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)品力必然會(huì)進(jìn)一步提升。
比如：75平米緊湊兩房仍可以做出景觀陽臺(tái)+三分離衛(wèi)生間、85平米緊湊兩房可形成雙衛(wèi)+洄游動(dòng)線。
五、設(shè)置陽臺(tái)需謹(jǐn)慎
小戶型在同等面積下，增加陽臺(tái)必然會(huì)進(jìn)一步壓縮本就緊湊的室內(nèi)空間，甚至?xí)奚粢徊糠质褂霉δ堋?/span>
另外小戶型面積小，陽臺(tái)相對(duì)占比高，產(chǎn)權(quán)面積和計(jì)容面積差值很容易超相關(guān)部門控制要求。
小戶型本身出容能力差，土地利用效率不高，增加陽臺(tái)后因間距計(jì)算問題，會(huì)進(jìn)一步降低土地利用效率。
如此利弊還忘大胸弟三思??！
03
小戶型都有哪些了？
研發(fā)菌目前已經(jīng)分別按洋房、小高、大高不同建筑類型分別打磨了近30組緊湊戶型，并且已經(jīng)更新錄入到天友戶型庫系統(tǒng)，后期還會(huì)根據(jù)項(xiàng)目需求和市場(chǎng)反饋持續(xù)補(bǔ)充更新，為大家提供更多產(chǎn)品選擇的可能性。
什么？嫌小？小怎么了？小怎么了？
研發(fā)菌已經(jīng)在研究產(chǎn)品的道路上無法自拔。
《改善型戶型的探索與研究》已經(jīng)在路上，敬請(qǐng)期待。
